Preguntas Frecuentes relacionados con el Mercado de Bienes Raices

La realidad acerca de un mercado de la vivienda de hoy es que muchas personas tienen más preguntas que respuestas. La siguiente información está destinada a ayudar a usted o alguien que usted conoce la realidad acerca de un mercado de la vivienda de hoy es que muchas personas tienen más preguntas que respuestas. La siguiente información está destinada a ayudar a usted o alguien que usted conoce a entender mejor su situación.

Que es un Embargo Hipotecario?

Simplemente es un proceso que empieza con el incumplimiento o falta de pago de la hipoteca (pago mensual). Una vez que ha faltado con su pago mensual, el prestamista tratará de vender su casa para pagar el préstamo que le dio más todos los gastos relacionados con el embargo de la hipoteca (foreclosure).

Puede un Embargo Hipotecario afectar mi capacidad crediticia?

Desafortunadamente un Embargo Hipotecario afectará negativamente su crédito y por ese motivo, haga todo lo posible para evitar un embargo hipotecario. Hay nuevos programas gubernamentales para ayudarle, (HARP y HAMP).

HARP:  http://makinghomeaffordable.gov/refinance_eligibility.htmland

HAMP: http://makinghomeaffordable.gov/modification_eligibility.html.

HAFA: http://www.makinghomeaffordable.gov/spanish/hipotecaria.html.

Para ser informado y educado acerca de sus opciones. Use este sitio de web para averiguar sus opciones y decidir cuál es lo mejor para usted.  Utilicé este recurso disponible en este sitio web que le ayuda a averiguar lo que usted debe hacer.

Cuales son las consequencias de un Embargo Hipotecario?

*Reducción de la puntuación de crédito mayor o igual a 300 puntos con una duración mínima de 3 años.
*Permanecerá en su historial de crédito de 7 a10 años.
*Permanecerá en el crédito público de por vida.
*Propietarios Principales son inelegibles para préstamos de Fannie Mae por 5 años. Fannie Mae (www.fanniemae.com)
*Inversionistas son inelegibles para préstamos de Fannie Mae por 7 años.
*Muchos empleadores hacen verificaciones de crédito como parte de su proceso de contratación, y esto puede influir negativamente en la capacidad de conseguir el trabajo deseado.
*Los empleadores hacen rutinariamente controles de crédito sobre sus empleados, esto puede influir negativamente en la capacidad de conseguir el ascenso en el empleo actual.
*Para el personal militar, la habilitación de seguridad actual podría ser revocado, y puede causar que usted pierda su trabajo.
*Puede aumentar el costo de obtener seguro de automóvil o servicios públicos.
*Puede afectar negativamente la capacidad de obtener tarjetas de crédito, alquilar un apartamento, alquilar una casa, alquilar un carro, o cualquier cosa que requiera una verificación de crédito.

¿Qué es una Modificación de Préstamo?

Una Modificación de Préstamo es cualquier cambio en los términos de la escritura original o la hipoteca para hacer el pago mensual accesible para el prestatario.

¿Puedo enviar un paquete de modificación de préstamo por mí mismo?

Una respuesta corta es que definitivamente lo puede hacer.  Sin embargo, si va a hacerlo usted mismo por favor, asegúrese de que comprende perfectamente el proceso y estar debidamente preparado.  Esto significa que tiene que entender el proceso de modificación de préstamo; es hablar con la persona adecuada en su banco, tener la documentación adecuada, y finalmente, estar mentalmente y emocionalmente preparado para un proceso muy complejo.  Usted no va a levantar el teléfono y esperar que su solicitud de modificación de préstamo sea aprobado en media hora.

¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir una modificación del préstamo aprobado?

Esta pregunta es probablemente la más difícil de responder porque hay muchos factores involucrados para conseguir una modificación de préstamo aprobada.  Depende de la entidad crediticia y cómo están configuradas para procesar su solicitud. Dependerá de su situación en particular, teniendo en consideración su situación financiera y su dificultad.  Depende de si usted lo está haciendo por usted mismo o si tiene ayuda profesional. Con eso dicho, el proceso puede tardar desde un par de semanas, a seis meses o un año.

¿Cuánto tiempo tengo antes de que el prestamista venda mi casa?

Cada caso es diferente pero en California, prestamistas tienen técnicamente acerca de 120 días desde el día en que se contactaron con usted acerca de su impago del préstamo hasta el día de la venta del administrador, que es el día en que su casa se vende en una subasta.

¿Y si mi embargo hipotecario es muy pronto?

Si la venta del administrador es en un plazo de 30 días y usted no quiere perder su casa, entonces probablemente la mejor solución es que usted se declarare en bancarrota. La quiebra en sí misma tiene sus pros y sus contras, pero si usted quiere poner el proceso de embargo en espera, la quiebra puede ser una solución viable. Si usted ha pensado en tomar esa solución y antes de hacer algo, consulte con un abogado experimentado en bancarrota para que le explique las ventajas y desventajas de la protección de la bancarrota.

¿Qué parte del préstamo el prestamista puede modificar?

+1.   Los prestamistas tienden a modificar los términos siguientes en orden descendente:

++a.   Las tasas de interés

++b.   Amplían el plazo del préstamo. Por ejemplo cambiando 5/1 ARM hipoteca a 30 o 40 años de hipoteca fija.

++c.   Reducción del Capital (que es raro).

Si estoy al corriente y puedo pagar los pagos de mi hipoteca, ¿puedo solicitar una modificación de préstamo para reducir mis pagos?

Si está al corriente con su hipoteca y no está teniendo ningún problema con su hipoteca a continuación, una modificación de préstamo no puede ser la solución correcta para usted.  Una modificación de préstamo es una solución si está experimentando una dificultad financiera temporal y necesita ayuda para volver a sus pies.

¿El prestamista puede embargar mi casa durante el proceso de modificación de préstamo?

En la mayoría de los casos y con la mayoría de los prestamistas, una vez que se completa el paquete de modificación de préstamo y se recibe 30 días antes de la venta del administrador o subasta, el proceso de embargo hipotecario se pospone. Se trata de forma diferente un acreedor a otro y no hay garantías de que un prestamista en particular aplazará los procedimientos de embargo hipotecario, cuando un paquete de modificación de préstamo sea recibido.

¿Si una modificación de préstamo no se aprueba, qué tan rápido puede embargarme mi prestamista?

Si un paquete de modificación de préstamo no es aprobado y no hay otra solución disponible, el prestamista puede continuar con el proceso de ejecución hipotecaria. En California, lo más rápido que un prestamista puede vender su casa en una subasta es de 120 días.

¿Se puede obligar a un prestamista para que acepte una modificación de préstamo?

Hasta la fecha, las modificaciones del préstamo son totalmente voluntarias. No hay leyes que están disponibles actualmente para forzar al banco a hacer una modificación de préstamo para usted.  Usted está ofreciendo básicamente al prestamista una mejor solución que un embargo hipotecario, y a cambio ellos le disminuyen a usted el pago para ayudarle a través de su inestabilidad financiera.

¿Qué documentos los prestamistas necesitan para una modificación de préstamo?

+1.   Básicamente se necesita:

++a.   Pruebas de que está pasando por dificultades

++b.   Prueba de empleo

++c.   Hoja de cálculo financiero

++d.   Presupuesto financiero

++e.   Estados de cuenta del banco

++f.   Las declaraciones de impuestos

++g.   Solicitud de aplicación de préstamo

++h.   Prueba de seguro de propiedad

¿Qué pasa si no tengo los ingresos suficientes para pagar el pago mensual ajustado, pero todavía quiero quedarme con mi casa?

Esta es una pregunta difícil, porque a pesar de que claramente tiene una “dificultad” usted no califica para una modificación de préstamo si no tiene suficientes ingresos para pagar por su nuevo pago mensual ajustado.  En esta situación, puede considerar la obtención de un segundo trabajo, alquilar una habitación o reducir sus gastos mensuales de modo que usted tendrá suficiente dinero para pagar su pago mensual ajustado.

¿Puedo contar con el dinero que recibo de alquiler de una habitación en mi casa a un amigo o un familiar?

Esta decisión se toma de un caso a otro y de un prestamista a otro prestamista, pero en general los prestamistas aceptan dichos ingresos si usted es capaz de documentarlo, como una renta, un contrato de arrendamiento o una carta con la persona que paga  acreditando que está pagando un alquiler mensual.

¿Le importa a mi prestamista que el valor de mi casa sea menor de cuando la compre originalmente?

Sí y No.  Sí, porque si usted está teniendo problemas y ellos podrían embargarlo, lo cual ellos no quieren, y ese puede motivarlos a ellos para que modifiquen su préstamo. No, por lo que a los inversionistas se refiere, ellos quieren obtener los pagos de las condiciones originales del préstamo. El hecho de que el valor actual se ha depreciado no cambia su deseo de cobrar los pagos basados en los términos originales.

¿El prestamista considerará una hipoteca de 40 años para hacer los pagos más bajos?

Sí, definitivamente los prestamistas considerarán esto como una opción para tratar de bajar su pago mensual.

¿Quiere el Banco realmente quitarme mi casa?

Los bancos están en el negocio de prestar dinero, no poseer bienes inmuebles por lo que no están interesados en ser dueños de su casa. Con la montaña de embargos hipotecarios que ellos tienen en su inventario, los bancos no están interesados en participar en más “hogares dañados” por los embargos. Cada vez que se embarga la hipoteca de una casa tienen costos asociados con los abogados, arreglos para la casa, los impuestos sobre la propiedad, seguro de propiedad, asociación de mantenimiento (HOA), y la pérdida de ingresos de la hipoteca. Algunos expertos estiman que los bancos pierden entre 30% y el 40% del valor de la casa cuando se apoderan de su casa.

¿Tengo que faltar al pago de mi hipoteca para tener derecho a una modificación de préstamo?

La esencia de una modificación de préstamo es ayudar a los propietarios que tienen dificultades financieras a permanecer en sus hogares, por lo general, los bancos comenzarán a trabajar con usted cuando se ha demostrado que tiene problemas financieros. Esto normalmente significa que ha faltado a un pago. Históricamente, si usted está haciendo los pagos programados, a continuación, los prestamistas consideran que su condición financiera es estable por lo tanto no requiere una modificación de préstamo. Sin embargo, en vista de la enormidad del inventario de cierre del mercado, muchos bancos están tomando un enfoque pro-activo y están trabajando con los prestatarios antes de que se tarde en sus pagos. Debido a los acontecimientos que están cambiando tan rápidamente en este mercado de bienes raíces, la respuesta es hablar con su prestamista o con un abogado sobre este tema.

Mi banco me ha ofrecido un paquete de modificación de préstamo, ¿debo aceptar?

Revise cuidadosamente la oferta o revísela con su abogado y asegúrese de que las condiciones ofrecidas son beneficiosas para usted. Si los términos acordados son beneficiosos para sus necesidades actuales entonces haga lo que es económicamente prudente. Si las condiciones ofrecidas son demasiado dificultosas, siempre se puede contrarrestar el prestamista con los términos que desee. Además puede contar con la ayuda de un abogado para ayudarle en la negociación.

Mi prestamista ha iniciado el proceso de embargo hipotecario, ¿puedo solicitar una modificación de préstamo?

La respuesta es corta y es “si”, suponiendo que lo haga tan pronto como se le informa de que los procedimientos de embargo hipotecario se han iniciado (cuando recibió su notificación de incumplimiento). Lo más pronto que hable con su prestamista sobre su situación, mejor. No espere hasta la semana antes o incluso un mes antes de la venta del administrador o subasta para hablar con su prestamista acerca de una modificación de préstamo.  Recuerde que un embargo hipotecario es un proceso y no un acontecimiento, y lo más rápido que un embargo hipotecario en California se pueden completar es de aproximadamente 120 días.

¿Qué es una carta de dificultades?

Una carta de dificultades es básicamente una carta escrita por usted, el prestatario, que explica al prestamista su dificultad financiera actual. Esta carta debe explicar a la entidad crediticia los cambios materiales en su situación financiera actual y cómo se le está haciendo imposible para pagar su hipoteca actual.  Algunos ejemplos de dificultades pueden ser: 1) Desempleo, 2) Gastos médicos altos, 3) Incremento de la hipoteca debido a ajustes, 4) Muerte, etc.

¿Mi crédito es importante en una modificación de préstamo?

Su estado actual de crédito no debe influir en una negociación de modificación de préstamo. El prestamista ya sabe que tiene problemas financieros y que su tarjeta de crédito se ha visto negativamente afectada. Para empezar, esta es la razón por la que usted está buscando una modificación de préstamo.

¿Una negociación de préstamo exitosa podría hacer bajar mi puntuación de crédito

Si ha perdido un pago, sin importar si ha negociado con éxito una modificación de préstamo su puntaje de crédito será afectado negativamente. Sin embargo, si usted no ha perdido un pago aún no hay respuesta clara a esta pregunta porque los prestamistas aún están tratando de averiguar cómo informar de una modificación de préstamo a las tres agencias de crédito.  Hasta hace poco, la mayoría de los prestamistas han reportado una modificación de préstamo con el código de AC lo que implica que los prestatarios que participan en las modificaciones de préstamo están pagando los pagos parciales.  En el esquema de esos informes, la puntuación de crédito de los prestatarios pueden ser menores entre 30 a 100 puntos. Sin embargo, el Departamento de Hacienda elaboró un nuevo código NC.  La intención de este código NC es decir a los prestamistas de que los propietarios que han trabajado activamente en la prevención de embargos hipotecarios a través de la modificación de sus préstamos no deben ser castigados.  Así que si los prestamistas reportan el código NC a las agencias de crédito entonces la puntuación del crédito de los prestatarios se mantendrá intacta. No todos los prestamistas están reportando el código NC.  http://bucks.blogs.nytimes.com/2010/01/05/how-loan-modifications-impact-credit-scores/

Una modificación de préstamo es una gran manera de evitar un embargo hipotecario.  El Gobierno Federal trabaja activamente con los prestamistas para encontrar enfoques creativos para mantener a los propietarios con problemas hipotecarios,  los prestamistas finalmente se están dando cuenta de la gravedad de la crisis hipotecaria, una modificación de préstamo exitosa puede ser una buena opción para ayudarlo a sobrellevar los desafíos financieros actuales y mantener en su hogar. Sin embargo, con esto dicho, es un proceso muy complejo que requiere trabajo y paciencia.  Nosotros aquí en Bay Area Short Sale Solution, Sinceramente esperamos que le hayamos proporcionado la mejor ruta, una comprensión de cómo se puede planear, y ejecutar una modificación de préstamo exitosa.  Sin embargo, si usted siente que necesita ayuda adicional o simplemente necesita aclarar ciertas preguntas, estaremos más que felices de ayudarlo. Contáctese con nosotros sin costo al 866-8-BASS-4-U (866-822-7748).