Guía para el efecto del seguro de hipoteca en las Ventas Cortas

Publicado en MortageTown; por Brian Brady

PMI es conocido como el acrónimo de seguro hipotecario privado. Private Mortgage Insurance se utiliza cuando un prestatario tiene menos de 20% para el pago inicial. Private Mortgage Insurance protege a los prestamistas de hipoteca en caso de pérdidas potenciales en caso de incumplimiento del prestatario. La compañía de seguros, cobra una prima mensual al prestatario (basado en análisis de riesgo) y se compromete a pagar al prestamista una cierta cantidad de dinero en caso de incumplimiento del préstamo (usualmente 17-25% del monto del préstamo). Este modelo es basado en los préstamos de la FHA y su seguro hipotecario premium (llamada MIP, probablemente para confundirlo). FHA y VA ofrecen garantías al prestamista igual a un 25% del saldo de la hipoteca.

Si un prestatario no paga su hipoteca convencional ( y esta 90 días tarde en su pago), el prestamista presenta un aviso de ejecución hipotecaria estatal-específico y envia un reclamo a la compañía aseguradora para recuperar hasta un 20% del saldo de la hipoteca. Esto, a su vez, le da al prestamista menos riesgos cuando el prestamista vende la propiedad para recuperar sus pérdidas.

Supongamos que tiene un préstamo de $300,000.00 dólares para una propiedad que fue adquirida el año pasado por $317,000.00 dólares. ¿Puede que la propiedad haya disminuido su valor desde octubre de 2005? Bueno, si se trataba de un condominio en mi ciudad natal, San Diego, se puede vender por tan solo $ 260,000.00 en la actualidad. Suponga que cuesta alrededor de 8% para vender la propiedad. Usted y el agente de bienes raíces, deben saber dos cosas:

¿Cuanto recivirá el prestamista de la compañía de seguros en caso de un incumplimiento del prestatario?

$ 300,000.00 veces x 0.20= $60,000.00 dólares

¿Qué precio debe el prestamista vender para no tener pérdida?

Bueno, la exposición de la entidad crediticia se ha limitado a $240,000.00 dólares, ahora que recibió $60,000.00 dólares de la compañía de seguros hipotecarios. Tomamos $240,000.00 dólares divididos en un 92% (recordemos que cuesta 8% para vender lo que el 92% representa los ingresos netos). $ 240,000.00 / 0.92 = $ 260,900.00

¿Por qué es tan importante para usted, un agente profesional de bienes raíces? Al negociar una oferta por una propiedad que daría lugar a una liquidación incompleta a un prestamista, es necesario recordar este hecho: PMI reclamará y mitigará parte de la pérdida. Si usted sabe que el vendedor tiene PMI en su hipoteca, usted tiene hacer mas  espacio en la negociación de una venta corta con el prestamista. Los prestamistas se han conocido por atacar las comisiones de los vendedores inmobiliarios en un 50% cuando existe una venta corta.
Conociendo los números y cómo estos afecta a un prestamista PMI esto le ayudará a defender su comisión. Si usted entiende el efecto neto de la venta tendrá en un prestamista, sus ventas a corto irán mucho más tranquilas.