La Posición de los Prestamistas frente a un Embargo Hipotecario

No importa si usted toma una segunda hipoteca para ayudar a comprar la casa o si usted tiene garantizado un préstamo con garantía hipotecaria después del hecho. El segundo prestamista estará siempre en segunda posición, a menos que el primero está dispuesto a subordinar. Por lo general, un prestamista que está en primera posición no se subordinará. El que esta en primera posición es el primero que tendrá derecho de cobrar a los procedimientos del embargo hipotecario. Esto significa que cuando una notificación de incumplimiento es presentada y si el segundo prestamista quiere ser el primero en la fila para recibir ganancias de la subasta o la venta o para tomar la propiedad de vuelta, el segundo prestamista debe iniciar su propia procedimiento de embargo hipotecario.

En la mayor parte del país, esto significa que el segundo prestamista deberá pagar los pagos atrasados a la entidad crediticia en primer lugar, pagar al primer prestamista la notificación de incumplimiento y los gastos asociados, a continuación, tiene que presentar su propia Notificación de Incumplimiento. Si el segundo prestamista no hace esto, el segundo prestamista podría no recibir ningun beneficio del embargo hipotecario, especialmente si no hay dinero suficiente. Cuando el segundo prestamista recibe un aviso que indica que la primer prestamista ha realizado el embargo, después de comprobar el valor de la casa, muchos segundos prestamistas no inician sus propios procedimientos de ejecución hipotecaria. Ellos toman esta postura porque no pueden tener el suficiente capital para efectuar el costo de la ejecución de una hipoteca rentable para el segundo prestamista. Esta falta de acción deja el segundo prestamista en una posición vulnerable.

Cómo los costos de cierre son pagados en una venta corta

A pesar de que el vendedor podría haber firmado un acuerdo de venta con un agente de bienes raíces, es muy probable que el prestamista renegocie la comisión. Los prestamistas pagan menos que los honorarios tradicionales y tratan de reducir los costos de la transacción lo mas que puedan. Para reducir aún más los costos de cierre, también hay tasas que los prestamistas generalmente se niegan a pagar, Estos son:

* Planes de Garantia
* Inspecciones de plagas y de trabajo relacionados con las plagas
* Certificación de Techo
* Inspecciones de alcantarillado
* Reparaciones solicitadas por los compradores como una solicitud de reparación
* Créditos para Gastos de Cierre del Comprador

Negociación con el segundo prestamista en una venta corta

Después de determinar que su situación se ajusta las calificaciones para una venta corta, y ha cumplido con todas las solicitudes ded prestamista, además, encontró un comprador dispuesto y capacitado. Vamos a decir que los costos de cierre son de 5% o $ 4,250.00. Después de deducir los costos de cierre del precio de venta de $85,000.00 dólares, usted le quedará $81,000.00 dólares. Ahora se convierte en un tira y afloja entre los dos prestamistas. Generalmetne, la primera negociación es ofrecer al segundo prestamista una pequeña cantidad, digamos de $ 1,000.00.  Ahora, podría no parecer mucho, en comparación con el saldo del préstamo de $ 55,000.00, porque le está pidiendo perder a la entidad crediticia $ 54,000.00. Por otro lado, sin embargo, si el segundo prestamista se niega, en última instancia puede no llegar a obtener ningun beneficio.  Pero aquí es donde el primer prestamista puede dar un poco más para que el acuerdo funcione.

En mi experiencia, la mayoría de los prestamistas en primera posición son felices de recibir al menos el 90%, lo que significaría en un préstamo de $ 85,000.00, el prestamista podría acordar en tomar $76,500.00 dólares. Si la cantidad neta es de $ 81,000.00, después de los costos de cierre, que dejaría $4,500.00 dólares que el primer prestamista podría ofrecer el segundo prestamista. El segundo prestamista debe estar de acuerdo para liberar el préstamo. En caso contrario, la venta corta será negada, y el primer prestamista más probable obtendra la propiedad de vuelta en embargo hipotecario, eliminando la segundo prestamo. Mantengase negociando hasta que se alcance una resolución. Recuerde, que el primer y el segundo prestamista tienen participación en la toma de la venta corta.

Nota: Una de las razones el titular de una retención subordinada en California puede negarse a cooperar es si el préstamo es un préstamo difícil de dinero, residencia asegurado de 1 a 4 unidades. En ese caso, si el segundo prestamista es aniquilado durante una embargo hipotecario en venta un fideicomisario, que segundo prestamista puede tener el derecho de perseguir a un juicio de deficiencia. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).